“… hätte ich das vorher gewusst, dann wäre mir das nicht passiert!”

Das wollen Sie bestimmt nicht irgendwann sagen müssen. Doch gerade bei einem komplexen Thema, wie dem Kauf einer Immobilie, sind Fehler schnell passiert, die unter Umständen nicht mehr rückgängig zu machen sind. Gerade am Anfang des Kaufprozesses passieren die meisten Fehler. Diese Broschüre soll Ihnen helfen, die gängigsten Fehler zu vermeiden.

1. Der Zustand der Immobilie

Was wurde in den letzten Jahren in die Immobilie investiert?

• Sind Gebäudeteile wie Dach, Außenfassade, Heizung und Treppenhaus in Ordnung?
• Sind Renovierungsarbeiten in Planung? Wenn ja, welche? Eventuelle Kosten?
• Wie viele Parteien wohnen im Haus? Je mehr Eigentümer eine Immobilie bewohnen desto besser ist meist der Zustand des Hauses.
• Ist ein Hausmeister beschäftigt? Auch er achtet auf den Zustand und die Sauberkeit der Immobilie. Und er kennt die Mieter, kann das soziale Miteinander beurteilen.
• Ist eine Treppenhausreinigung vorhanden?
• Wie ist der Winterdienst geregelt?
• Gibt es eine ausgewogene soziale Struktur im Haus?

Tipp: Achten Sie auch auf den Außenzustand und das Umfeld der Immobilie. Passen die sozialen Strukturen zusammen?

2. Das Protokoll der Eigentümerversammlung

Auch mindestens die zwei letzten Protokolle der Eigentümerversammlung sollte man als Käufer einsehen. Hier erfahren Sie mehr zu geplanten und bereits durchgeführten Reparaturen und Renovierungen der Immobilie. Auch sehen Sie, ob säumige Hausgeldnachzahlungen auf die übrigen Eigentümer umgelegt worden sind.

WICHTIG: Lesen Sie in dem Protokoll nach, was demnächst mit der Immobilie geplant ist und ob dies dann den neuen Käufer, sprich Sie, betrifft.

3. Die Teilungserklärung

Die Teilungserklärung und der Aufteilungsplan enthalten die eigentumsmässige Aufteilung der Wohnanlage. In ihr ist festgelegt, welche Räume und welche Gebäudeteile zu den einzelnen Eigentumseinheiten gehören. Sie wird von einem Notar unterschrieben und ist nach gesetzlichen Bestimmungen entworfen worden. Lassen Sie sich vor dem Kauf die Teilungserklärungen aushändigen.

In der Teilungserklärung werden u.a.

• Stimmrecht,
• Versicherungen,
• Verwalterwahl,
• Hausordnung,
• Nutzungsrechte
• Sondereigentum geregelt

Die Teilungserklärung kann von den Eigentümern geändert werden, meist ist dafür aber eine Einstimmigkeit erforderlich.

Tipp: Der Miteigentumsanteil wird nach der Größe der Wohnung und den Nebenräumen errechnet. Je größer dieser Anteil, desto mehr Nebenkosten sind zu tragen.

4. Der Hausverwalter

Der Hausverwalter spielt eine wichtige Rolle in einer Wohnanlage. Dieser wird eingesetzt, wenn die Immobilie mehrere abgeschlossene Wohneinheiten besitzt.  Er errechnet die Nebenkosten, beruft Eigentümerversammlungen ein, beschafft Kostenvoranschläge bei anstehenden Reparaturen oder Renovierungen, überwacht Handwerker und schlägt notwendige Sanierungsarbeiten am Haus vor. Die Hausverwaltung wird von der Eigentümergemeinschaft gewählt und von jedem Eigentümer bezahlt. Der Verwalter hat meist folgende Aufgaben:

• Berechnung der Hausnebenkosten und Erstellung einer Nebenkostenabrechnung
• kontrolliert Zahlungseingänge sowie die Zahlungsausgänge
• lädt die Eigentümer zur Eigentümerversammlung ein
• leitet die Eigentümerversammlungen und erstellt das Protokoll
• überwacht den Zustand der Immobilie und schlägt den Eigentümer notwendige Baumaßnahmen vor
• Überwacht die Arbeiten, wenn Renovierungsarbeiten am Haus durchgeführt werden

Die Hausverwaltung wird meist für ca. 3-4 Jahre von den Eigentümern gewählt. Jeder Eigentümer bezahlt diese monatlich mit der Nebenkostenabrechnung. Die Verwaltergebühr darf nicht auf die Mietnebenkosten sprich dem Mieter umgelegt werden.

Die Höhe der Hausverwalterkosten ist regional unterschiedlich und hängt auch davon ab, ob es sich um ein Gebäude mit wenigen Einheiten oder um eine große Wohnanlage handelt. Oft betragen sie zwischen 15 und 40 Euro im Monat pro Wohneinheit.

5. Nebenkosten für den Eigentümer

Sehen Sie sich bei der Immobilie die Nebenkostenabrechnung an. Verlassen Sie sich nicht auf Aussagen von Dritten. In der Nebenkostenabrechnung erkennen Sie die tatsächlichen Kosten, die jährlich anfallen. In der Nebenkostenabrechnung sind meist folgende Kosten enthalten:

• Heizung (häufig separate Abrechnung)
• Wasser und Abwasser
• Gemeinschaftsstrom
• Verwalterhonorar
• Rücklagen für das Haus
• Antenne oder Kabelfernsehen
• Wartung für den Fahrstuhl
• Müllgebühren
• Hausmeister
• Treppenhausreinigung
• Feuer- und Haftpflichtversicherungen
• Konto- und Bankgebühren
• Gehwegreinigung
• Grundsteuer (häufig separate Rechnung)
• Kleinreparaturen
• Gartenpflege
• nicht bezahlte Nebenkosten der Hausgemeinschaft
• kleinere Reparaturen
• Erbpacht

Aufzüge, große Gartenanlagen, sportliche Einrichtungen (Schwimmbäder, Tennisplätze, …) bedeuten meist höhere Nebenkosten.

6. Der Rücklagenfond

Ist ein Rücklagenfond gebildet? Fragen Sie unbedingt nach dem aktuellen Stand. Bei Sanierungen und Reparaturen am Haus wird dieses angesparte Geld verwendet. Ist hier kein Geld angespart, kann bei großen Renovierungen oder Sanierungen eine Sonderumlage von allen Eigentümern verlangt werden. Dieses wiederum kann zu Streitigkeiten führen, weil einige Eigentümer nicht zahlen wollen.

Auch die Höhe der Instandhaltungsrücklage variiert stark. In manchen Wohnanlagen wird gar nichts zurückgelegt, in manchen nur ein paar Cent pro Quadratmeter und Monat, in anderen wiederum ein Euro oder auch mehr.

Tipp: Der Rücklagenfond darf bei Verkauf der Immobilie nicht ausbezahlt werden. Der Fondanteil geht ohne Gebühr an den neuen Käufer über.

Risiken durch fehlende Instandhaltungsrücklagen

Niedrige Instandhaltungsrücklagen oder fehlende Hausverwalterkosten sind nicht etwa positiv, sondern eher negativ zu bewerten. Sollten Hausverwalterkosten fehlen, bedeutet das, dass entweder die Eigentümergemeinschaft selbst oder ein bestimmter Eigentümer die Verwaltung übernimmt. Dies meist ohne ausreichende Fachkenntnis. Streit und Chaos sind vorprogrammiert.

Falls keine Instandhaltungsrücklage gebildet wird, sieht es im Falle größerer Sanierungsarbeiten oder Reparaturen schlecht aus. Können oder wollen einige Eigentümer der Gemeinschaft nicht anteilig Kosten übernehmen, stehen dringende Arbeiten auf der Kippe. Schlimmstenfalls verfällt das Anwesen mit der Zeit und verliert damit an Wert.

Deshalb ist es sehr wichtig, wenn man sich für den Kauf einer Eigentumswohnung interessiert, dass man nachhakt, wie hoch die bereits gebildete Instandhaltungsrücklage ist. Diese wird beim Kauf mit übernommen und wird nicht ausbezahlt. Dies können zehn bis zwanzig Euro pro Quadratmeter sein. Noch höhere Beträge erhöhen die Sicherheit, falls größere Reparaturen oder Sanierungen anstehen.

Unabdingbar ist es deshalb, sich die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung zeigen zu lassen, um abschätzen zu können, wie gut die Hausverwaltung arbeitet und ob die Eigentümergemeinschaft sich einig ist.